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连云港房地产律师咨询拍卖法实施细则第6条第2款规定:“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的。”虽然法律没有明文规定小产权房是法律禁止拍卖的财产,但物权法明确规定了不动产所有权的转移以登记为生效要件,而小产权房无法实现登记,因此作为没有房产证的房屋无法进入拍卖程序。

一、农村小产权房的物权变动在缺乏登记的情况下,应以实际占有为公示要件。

根据法律规定,农村小产权房只能在同一集体经济组织内部进行流转,如果原权利人擅自将农村小产权房专卖给非同一集体经济组织的第三人,则该转让无效,不受法律保护,更具有排他性。如果原权利人擅自将该房屋出售给同一集体经济组织的善意第三人,看第三人是否符合善意取得的构成要件,此时小产权房以交付为公示方式,那么,在其他条件相同的情况下,只要原权利人已经将该小产权房交付给了该善意第三人,则该第三人将依善意取得制度取得该小产权房所有权。二、农村小产权房在当地具有登记制度的情况下,还是要按照登记作为公式要件。

我国针对农村房屋的登记没有统一的法律法规的规定,各地做法不一,对于给予登记并发给产权证书的地方,还是要将登记作为公式要件,法院在处理这类小产权房的时候应该将生效法律文书交予相关登记部门备案。

三、农村小产权房在执行过程中可能突破法律规定的流通限制。

农村小产权房在执行过程中通过拍卖、裁定或以物抵债等方式可能将小产权房流转到非同一集体经济组织成员的手中,针对此情况,相关立法的完善急待加强。